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Nuevas hipotecas: tipos más altos y menos años de vida

La crisis económica ha dejado lecciones aprendidas entre los clientes que piden una hipoteca: huyen del elevado endeudamiento y evitan alargar el préstamo hasta sus últimos días. Las características de las nuevas hipotecas han cambiado mucho desde la crisis, hacia un perfil más conservador y, por tanto, con menos riesgos. En 2007, antes de que la recesión mostrara las garras, la media de vida a la que se concedía una hipoteca era de 28,1 años, este indicador ha ido cayendo en los últimos doce años hasta situarse en el segundo semestre de 2019 en los 23,8 años de vida media de la deuda, según indica el Boletín Trimestral de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

No solo ha bajado el plazo de amortización, también la financiación solicitada. En los años del boom inmobiliario, la media del préstamo que concedía la banca española era del 67% del valor de la vivienda. No obstante, cabe recordar que, en ocasiones, las entidades llegaron a financiar hasta el 100% del valor del inmueble, una práctica que dejó de estilarse durante la crisis por su elevado riesgo y que ha limitado el dinero prestado para la compra de la vivienda al 80% del valor de la misma.

Endeudamiento

A cierre de los seis primeros meses de este ejercicio, la media de financiación que ahora conceden las entidades se sitúa en el 63% del valor del inmueble. Sin embargo, hay que destacar que, a pesar de que haya bajado el porcentaje de financiación, ha subido la cuantía del préstamo concedido. En 2012, en plena crisis económica, los clientes pidieron una media de 103.438 euros, cifra que cayó un año después hasta los 100.011 euros. A junio de este año, la cifra media del préstamo concedido asciende a 123.340 euros, 19.902 euros por encima de hace siete años. Este aumento del endeudamiento coincide también con el incremento de los precios de la vivienda desde 2015. Al respecto, desde la Asociación Hipotecaria Española concluyen que las transacciones inmobiliarias acometidas en el primer semestre de 2019, por primera vez desde que se iniciara la fase de recuperación, «mostraron ciertos síntomas de agotamiento tras varios años de crecimientos constantes». Según el informe, los primeros seis meses del ejercicio estuvieron marcados por una moderación generalizada en el ritmo de la subida de los precios de la vivienda. En general, considera que «habrá que esperar a observar el comportamiento que adoptan los principales indicadores del mercado en los próximos trimestres para corroborar la consolidación de una tendencia de desaceleración».

Más estabilidad

En 2007 y 2008 el euribor tocó máximos, situándose en el 4,06% el primer año y en el 4,4%, en el segundo. Fue en 2009 cuando comenzó a caer, hasta entrar en 2016 en terreno negativo, escenario en el que aún se mantiene. En la actualidad, el tipo de interés medio ponderado de las nuevas contrataciones (suma del fijo y variable) se sitúa en el 2,12%, 19 puntos básicos más que el registrado en el primer semestre de un año antes, por la preferencia cada vez mayor de los deudores por el tipo fijo. De hecho, hace tan solo dos años, en diciembre de 2007, el tipo medio al que se contrataban las hipotecas era menor, al 1,9%. Ahora, a cierre del primer semestre del año, el 30,8% de los nuevos usuarios que formalizaron un préstamo para adquirir una vivienda lo hizo a tipo fijo, mientras que en 2004, solo el 0,8% lo escogía y se declinaba por el variable (64,5%) o mixto (34,7%).

Finalmente, la tasa de morosidad hipotecaria también ha bajado por la mayor capacidad que tienen los deudores de afrontar los pagos, a pesar de que, según señala la AHE, «se anuncia una cierta ralentización en la evolución de la economía para los próximos años». A junio de este ejercicio se situó en el 5,4%, tras seis años consecutivos de mejora.

Esta capacidad de pago se refleja también en la caída a mínimos de las renegociaciones de las hipotecas. En 2015, se renegociaron el 25,9% de los préstamos a la vivienda, mientras que a cierre del año pasado esta cifra descendió al 2,4%. Este 2019, aún continúan bajando estas operaciones.

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